רשלנות עו"ד

א.         מהות התובענה

זו תביעה כספית בגובה 1,393,214 דולר של ארה"ב בגין נזקים שנגרמו לתובעים, שהתרחשו לטענתם עקב רשלנות הנתבע, אשר ייצג את התובעים וטיפל מטעמם בעניינים שונים הקשורים לעיסקת קומבינציה במקרקעין שהיו בבעלותם.

ב.         עובדות רלבנטיות

התובעים היו בעלי הזכויות במקרקעין הידועים כחלקה 22 בגוש 6432 בכפר סבא (להלן: "המקרקעין").

הנתבע הינו עורך הדין, אשר ייצג את התובעים, בעסקת קומבינציה לפיתוח המקרקעין.

הנתבע הציג עצמו כעו"ד ותיק ומנוסה בעל מומחיות וניסיון רב בעריכת הסכמי קומבינציה.

התובעים שכרו את שירותיו המקצועיים של הנתבע לצורך ייצוגם בעסקה ושילמו לו שכ"ט בשיעור העולה על 20,000 $ של ארה"ב.

ביום 25.10.1992 התקשרו התובעים בהסכם קומבינציה (להלן: "ההסכם") עם אריאל ד.ש. חברה לבנין ולהשקעות בע"מ ומנהלה דוד שעיה (שניהם להלן: "הקבלן"). עפ"י ההסכם, מכרו התובעים לקבלן את זכויותיהם ב- 64.59% מהמקרקעין, ובתמורה התחייב הקבלן, בין היתר, לבנות בעבור התובעים 17 יחידות דיור (להלן: "התמורה") (ר' נספח ד' להסכם ת/2, נספח א').

עפ"י סעיף 23.2 להסכם, היה על הקבלן להמציא ערבות בנקאית בלתי מותנית, אשר תהא בתוקף עד ליום המסירה. עוד נקבע, כי הערבות הבנקית תהיה בשווי הדירות כשהן גמורות.

הנתבע ניסח תוספת ראשונה להסכם, שנערכה ונחתמה ביום 30.4.1993 (ר' ת/2, נספח א') לפיה במקום ערבות בנקאית בשווי הדירות כשהן גמורות, יפקיד הקבלן ערבות בנקאית בסך של מיליון ומאה אלף דולר ארה"ב (עלות בניית הדירות), כאשר ערבות זו תופחת כנגד התקדמות הבניה בפועל ( ס' 2 א' לתוספת הראשונה להסכם ת/2, נספח ב').

לאחר חתימת ההסכם ביקש הקבלן מהתובעים לשעבד את המקרקעין לטובת בנק אמריקאי ישראלי בע"מ (להלן: "הבנק") לצורך קבלת ליווי בנקאי למימון בניית הפרויקט.

הנתבע ניסח את התוספת שנייה להסכם, מיום 21.6.1993 (ר' ת/2, נספח ג') הקובעת בין היתר כי התובעים ישעבדו לבנק את דירותיהם, בתנאים הקבועים בסעיף 4 לתוספת השנייה, ביניהם: המצאת ערבות בנקאית, קבלת אישור מהבנק כי הוא ישחרר מהמשכנתא כל דירה שתיבנה ע"י הקבלן בעבור התובעים בהתאם להסכם הקומבינציה ונספחיו מיד עם השלמת בנייתה, ללא קשר להתחייבויותיו של הקבלן לבנק (להלן: "מכתב החרגה") וקבלת ערבות בנקאית בלתי מותנית בהתאם להוראות סעיף 23.2 להסכם הקומבינציה.

ביום 25.7.1993 הנתבע רשם את המשכנתא ושעבד את דירות התובעים לצורך הבטחת חובות הקבלן כלפי הבנק. התובעים טוענים כי עפ"י המלצת הנתבע הם שעבדו את הדירות שהיו אמורים לקבל כתמורה מהקבלן לטובת הבנק, למרות שהערבות הבנקאית שניתנה להבטחת זכויותיהם הייתה בסכום הנמוך באופן משמעותי מהסכום אשר היה אמור להבטיח את זכויותיהם, לאור העובדה ששיעבדו את מלוא זכויותיהם במקרקעין.

ביום 28.4.1994 חתמו התובעים על מסמך (ר' ת/2, נספח א'), לפיו אישרו כי הקבלן בנה את בניין "A", ולפיכך הם מסכימים להפחתת גובה הערבות לסך של 1,500,000 ש"ח בלבד. התובעים טוענים כי חתמו על המסמך בהסתמך על בקשת הקבלן ובהמלצת הנתבע בכדי להקטין את האובליגו של הקבלן בבנק. 

הערבות הבנקאית שהקבלן הפקיד בידי הנתבע בנאמנות לצורך הבטחת זכויות התובעים לא הוארכה, ולפיכך התובעים נותרו ללא כל בטוחה בנקאית להבטחת התחייבות הקבלן.

התובעים טוענים כי הנתבע הודיע להם ששוחח עם מנהל הבנק, ולהערכתו אם יפחיתו את הערבות, הבנק יסכים להאריך את תוקפה. התובעים חתמו על מכתב לבנק מיום 29.10.1995 (ת/2 נספח י"ב), לפיו הסכימו להפחית את הערבות מסך של 1,500,000 ש"ח לסך של 850,000 ש"ח בלבד.

ביום 9.11.1995 הודיע הנתבע לתובעים במכתב כי הבנק מסרב להאריך את תוקף הערבות הבנקאית (ר' ת/2, נספח י"ג).

לטענת התובעים, הקבלן לא השלים את הבניה של 8 יחידות דיור מתוך 17 היחידות שהתובעים היו זכאים לקבל, וכי ביחידות שהושלמו היו ליקויים חמורים ואי התאמות למפרט שהוסכם עליו, והן גם נמסרו לתובעים באיחור ניכר של חודשים רבים.

ביום 17.3.1996 מינה ביהמ"ש לפי בקשת הבנק כונס נכסים למימוש הפרויקט (ר' ת/2, נספח ט"ז). כונס הנכסים תפס מכוח המשכנתא שהנתבע רשם לטובתו, את דירות התובעים, לרבות הדירות שהושלמו; התובעים טוענים כי הנתבע התרשל בכך שלא קיבל מכתב החרגה מהבנק לגביהם.  לפיכך התובעים נותרו ללא בטוחות להבטחת זכויותיהם.